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Si fa in fretta a dire “catasto” o “rendita catastale”. Prima e dopo una compravendita, ma non solo. Bisognerà tuttavia partire dalle basi, per avere il quadro chiaro, ossia dalle “categorie catastali”. Di cosa si tratta, innanzitutto? Sono le categorie di classificazione degli edifici (giuridicamente definiti come “fabbricati”) utilizzati dal catasto per determinare la rendita catastale. Indicano in soldoni la destinazione d’uso degli immobili, la funzione e le attività che possono essere svolte in uno specifico immobile. Ne consegue quindi che conoscere la categoria catastale di un determinato edificio rappresenti un dato di fondamentale importanza. Perchè a ciascuna di queste corrisponde una diversa rendita catastale che a sua volta determina una diversa tassazione applicata alle varie imposte, come per esempio accade nel caso dell’Imu. Le categorie vengono classificate in sei gruppi. Ecco quali sono

 

GRUPPO A

Del “Gruppo A” fanno parte alloggi e uffici privati rientranti nella classificazione degli immobili ordinari. E sono suddivise nelle seguenti categorie:

 

A/1: Abitazioni di tipo signorile

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.

A/2: Abitazioni di tipo civile

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.

A/3: Abitazioni di tipo economico

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.

A/4: Abitazioni di tipo popolare

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.

A/5: Abitazioni di tipo ultrapopolare

Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.

A/6: Abitazioni di tipo rurale

A/7: Abitazioni in villini

Per “abitazione in villino” o per “villino” si deve intendere un fabbricato (anche se suddiviso in più unità immobiliari) avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche del villino nonché aspetti tecnologici e di rifinitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree cortilizie coltivate o no a giardino

A/8: Abitazioni in ville

Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.

A/9: Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

A/10: Uffici e studi privati

Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all'attività professionale.

A/11: Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Baite, baracche in zone terremotate, chalet, rifugi di montagna, sassi materani, trulli, costruzioni nuragiche, ecc.)

 

Di questo gruppo fanno parte alcune delle categorie catastali esenti dal pagamento dell’Imu, come gli immobili classificati in A2, A3, A4, A5, A6 e A7 (se soddisfano le condizioni previste). Le categorie A1, A8 e A9 sono inoltre quelle che appartengono a quelli che in genere e sono indicati come “immobili di lusso“.

 

GRUPPO B

Del “Gruppo B” fanno parte scuole, uffici pubblici ed ospedali e rientrano nella classificazione degli immobili ordinari. Questa la suddivisione:

 

B/1: Collegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari,caserme - Costruiti o adattati per tale destinazione e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (se non hanno fine di lucro e non rientrano nell' art. 10 della legge 11 agosto 1939 n. 1249 come modificato dal D.L. 9 aprile 1948, n.514)

B/2: Case di cure ed ospedali
Case di cura ed ospedali - Compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni se non hanno fine di lucro.

B/3: Prigioni e riformatori
Prigioni e riformatori

B/4: Uffici pubblici
Uffici pubblici

B/5: Scuole, laboratori scientifici
Scuole, laboratori scientifici - Costruiti o adattati per tale destinazione e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e non rientrano nell' art. 10 della legge 11 agosto 1939 n.1249 come modificato dal D.L. 9 aprile 1948, n. 514.

B/6: Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie
Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli ricreativi. Quando il circolo ricreativo non ha fine di lucro e, in quanto tale, assimilabile alle unità immobiliari adibite ad attività culturali. Quando hanno fine di lucro dovranno essere censiti nella categoria propria dell'unità immobiliare, secondo l' uso ordinario della stessa.

B/7: Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti
Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti

B/8: Magazzini sotterranei per deposito derrate
Magazzini sotterranei per deposito di derrate

 

GRUPPO C

Il “Gruppo C” è composto da attività commerciali appartenenti a privati rientranti nella classificazione degli immobili ordinari. E si suddividono così:

 

C/1: Negozi e botteghe
Negozi e botteghe, compresi i ristoranti, le trattorie, i bar, ed i locali occupati da barbieri, modiste, orologiai etc.

C/2: Magazzini e locali di deposito
Magazzini e locali di deposito, fienili non agricoli, soffitte e cantine disgiunte dall'abitazione e quei locali adibiti a contenere merci, manufatti, prodotti, derrate, etc. ma che non abbiano apprestamenti per mostre

C/3: Laboratori per arti e mestieri
Laboratori per arti e mestieri, impianti per lavaggio auto (se dotati di attrezzature semplici) e, comunque, quei locali nei quali gli artigiani provvedono alla lavorazione di semilavorati in prodotti finiti

C/4: Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Fabbricati e locali per esercizi sportivi - Compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro.

C/5: Stabilimenti balneari e di acque curative
Stabilimenti balneari e di acque curative - Compresi quelli costruiti o adattati per tali speciali scopi e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro.

C/6: Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse - Costruiti o adattati per tale destinazione e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, se non hanno fine di lucro e non rientrano nell'art. 10 della legge 11 agosto 1939 n. 1249 come modificato dal D.L. 9 aprile 1948

C/7: Tettoie chiuse o aperte
Tettoie chiuse od aperte

 

GRUPPO D

Il “Gruppo D” riunisce immobili a destinazione speciale: stabilimenti industriali, alberghi, teatri e cinema. Sono così divisi:

 

D/1: Opifici
Opifici, cabine elettriche e autosilos dotati di impianti di sollevamento delle autovetture

D/2: Alberghi e pensioni
Alberghi, pensioni e villaggi turistici

D/3: Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
Teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili

D/4: Case di cura ed ospedali
Case di cura ed ospedali quando hanno fine di lucro

D/5: Istituti di credito, cambio ed assicurazione
Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)

D/6: Fabbricati e locali per esercizi sportivi
Fabbricati e locali per esercizi sportivi Quando hanno fine di lucro

D/7: Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. Compresi gli impianti per lavaggio auto, se del tipo automatico con presenza di attrezzature specifiche, le discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi urbani con gestione reddituale ed i campi sportivi senza costruzioni o anche con semplici gradinate

D/8: Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, compresi gli auto silos privi di impianti di sollevamento, parcheggi a pagamento, campeggi, supermercati a serre, centrali del latte

D/9: Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio

D/10: Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

 

GRUPPO E

Ecco nel “Gruppo E” immobili a destinazione particolare quali aeroporti, porti, stazioni di autobus e ferroviarie, edicole e chiese. Ed eccone le categorie catastali:

 

E/1: Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei

Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei

E/2: Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
Ponti comunali provinciali soggetti a pedaggio

E/3: Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
Edicole per giornali e simili, chioschi per bar, per rifornimenti di auto per sale di aspetto di tranvie, ecc., pese pubbliche, ecc.

E/4: Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
Recinti chiusi per mercati, per posteggio bestiame, ecc.

E/5: Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze

E/6: Fari, semafori, torri per rendere l'uso pubblico l'orologio comunale
Fari, semafori, torri per rendere d' uso pubblico l'orologio comunale

E/7: Fabbricati destinati all'uso pubblico dei culti
Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti

E/8: Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia

E/9: Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti
Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti al gruppo E

Anche gli immobili corrispondenti alla categoria catastale E sono esenti dal pagamento dell’Imu

 

GRUPPO F

Il “Gruppo F” racchiude le cosiddette “entità urbane”, ossia immobili non agibili o abitabili

 

F/1: Aree urbane

Area di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per effettuare una successiva compravendita), non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi; aree in precedenza occupate da unità immobiliari demolite totalmente.

F/2: Unità collabenti

Unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito: unità immobiliari fatiscenti o inagibili; unità immobiliari demolite parzialmente, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.

F/3: Unità in corso di costruzione

F/4: Unità in corso di definizione

Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di variazione: frazionamento di ville da cui sono ricavati appartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero delle unità immobiliari e per i quali è necessario addivenire a un atto di compravendita; porzioni di unità immobiliari non produttive di reddito (stanze scorporate da un appartamento per essere compravendute).

F/5: Lastrici solari

Unità immobiliari, appartenenti ad una ditta diversa da quella del piano sottostante, istituite per poter procedere alla sua edificazione o alla sua compravendita.

F/6: Fabbricato in attesa di dichiarazione

F/7 Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Queste sono insomma le basi. Il consiglio, per approfondire l'argomento ed avere dubbi o chiarimenti, resta quello di rivolgersi anche ad un profesionista Mediatori Group.