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Abbiamo chiesto al nostro professionista Mediatori Group, l' Avvocato Marco Bartoli di parlare alla nostra redazione di Caparra Confirmatoria all'interno di una compravendita immobiliare. Cos'è e come può essere d'aiuto?

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La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro o in una quantità di beni fungibili che la parte acquirente consegna al venditore per rafforzare la propria proposta di acquisto.
La caparra ha natura reale e produce effetti solo al momento della sua effettiva consegna. Se entrambe le parti adempiono, come pattuito, agli accordi contenuti nel contratto la caparra viene imputata alla prestazione dovuta (art. 1385 comma I cod.civ.).
Nel caso di compravendita immobiliare, pertanto, l’importo già corrisposto a titolo di caparra verrà imputato quale acconto sul prezzo di acquisto.
L’istituto della caparra confirmatoria funziona dunque sia come incentivo all’adempimento che come risarcimento immediato, potendosi infatti verificare due distinte ipotesi di inadempimento: chi ha dato la caparra ed è inadempiente rischia di perderla, dato che l’altra parte può recedere dal contratto trattenendola; mentre se è la parte che ha ricevuto la caparra ad essere inadempiente, chi l’ha consegnata può recedere dal contratto esigendo il doppio della somma di denaro  (art. 1385 comma II cod.civ.).
La legge consente comunque alla parte non inadempiente la scelta di non valersi dell’istituto contemplato all’art. 1385  comma II cod.civ.). L’art.  1385 comma III cod.civ. prevede infatti che  il contraente vittima dell’altrui inadempimento potrà agire per ottenere l’esecuzione forzata del contratto, oppure richiedere il risarcimento del danno regolato secondo le norme generali.
Il meccanismo attraverso il quale la caparra confirmatoria opera può naturalmente variare a seconda dell’ambito di applicazione. 
Nelle compravendite immobiliari, la caparra confirmatoria si attesta di solito intorno al 5% del prezzo di acquisto, potendo comunque il suo ammontare risultare oggetto di specifica trattativa condotta dalle parti.
Logicamente, più è elevata la cifra della caparra maggiore sarà l’interesse economico che accomuna l’acquirente e il venditore. 
Le parti contrattuali potrebbero infatti anche decidere di non contemplare la caparra confirmatoria nelle loro trattative, ma il loro accordo preliminare risulterebbe più “debole”, in quanto i contraenti si sentirebbero maggiormente liberi di cambiare idea senza per ciò subire conseguenze immediate quali la perdita del denaro consegnato a titolo di caparra (o comunque l’obbligo di corrispondere il doppio della stessa).
In sintesi, la caparra confirmatoria non è una clausola vincolante ma, per la funzione che svolge è senz’altro considerata un elemento utile e sicuro per rafforzare il vincolo contrattuale e garantire ad entrambe le parti una immediata tutela in caso di inadempimento.

Avv. Marco Bartoli

In collaborazione con Rachele Bolognini

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