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Prima di investire sul mattone, è importante sapere cosa sono le plusvalenze e come si calcolano. Nel settore immobiliare, la plusvalenza non è altro che la differenza tra il prezzo dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita: ad esempio, chi acquista un immobile a 100.000€ e dopo qualche tempo lo rivende a 125.000€, genera una plusvalenza immobiliare di 25.000€. Tuttavia, su questi 25.000€ lo stato può applicarvi una tassazione sui redditi ordinaria oppure un’aliquota massima del 26% rispetto al valore di acquisizione.

Inoltre, vanno aggiunti tutti gli altri costi inerenti al bene medesimo (in base all’articolo 68 del DPR n. 917/86). Se si acquista un immobile dobbiamo considerare le spese notarili e accessorie sostenute e le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (tassa di registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA), oltre alle spese sostenute dopo l’acquisto e prima della vendita (ad esempio la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione). Nel caso della costruzione dell’immobile, i costi inerenti saranno quelli legati al contratto di appalto, progettazione e consulenze varie, oneri comunali di urbanizzazione, e anche in questo caso spese sostenute tra la costruzione e la cessione.

Secondo la normativa fiscale, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo, che stabilisce il legislatore quando:

• L’immobile è stato ceduto a titolo oneroso (compravendita, permuta, conferimento in società);
• L’immobile è stato ceduto prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione;
• L’immobile non è adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Diversi tipi di plusvalenze

A seconda della loro origine, le plusvalenze si distinguono in:

• plusvalenze ordinarie: derivano dalla cessione dei beni, che rientrano nella gestione d’impresa e che sono ormai privi di utilità
• plusvalenze straordinarie: derivano dalla cessione di beni in un contesto di ristrutturazione di una azienda o, più in generale, dalla cessione di beni che non sono impiegati in modo diretto nelle attività che caratterizzano un’azienda.

È importante sapere che Il criterio temporale di cinque anni, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario, o di un suo familiare, ha avuto la propria residenza. Quindi, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni. Ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

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